​NEW HOSUE【新成屋驗屋】注意事項有哪些？費用清單多少？到交屋要多久？

購買新成屋看似萬事俱備，但「驗屋」才是保障品質的關鍵步驟。許多屋主誤以為新成屋不需檢查，實際上，從結構、管線到防水層，每一個細節都可能影響未來居住的舒適與安全。
身為驗屋師，我們深知每棟建築從施工到交屋過程中，都可能因工班誤差或材料變化產生瑕疵；因此，驗屋不僅是檢查外觀，而是全面性確認房屋的結構穩定、水電配置、防水隔音及建材是否符合設計標準。透過專業驗屋流程與儀器檢測，能在交屋前即發現潛在問題，讓後續裝修與入住更順利，避免未來多倍維修成本。
換言之，驗屋是買屋人「最後的安心保證」，不論是自住或投資，都該納入正式交屋流程的一環。

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新成屋驗屋清單

在進行新成屋驗屋時，遵循一個具體的驗屋清單是非常重要的。這可以確保您不會遺漏任何重要的檢查項目。
該清單應包括以下內容：​

完整的新成屋驗屋應涵蓋房屋內外結構、設備與系統功能等面向。

以下9大驗屋檢查項目：

2.1 房屋外觀與結構

• 外牆是否平整、有無裂縫、滲水痕跡
• 建築物主體結構完整性、無傾斜或沉陷跡象
• 雨遮、陽台、女兒牆等是否穩固、排水順暢

2.2 室內空間與格局檢查

• 室內坪數、間隔是否與契約一致
• 樓高、牆面與柱體位置是否依圖施工
• 家具配置空間是否合理、無卡死狀況

2.3 電氣系統檢查

• 各插座是否有電、接地正確
• 電箱配置與保險絲標示清楚
• 預留家電用電路是否符合需求（如冷氣、烤箱）

2.4 水管與排水檢查

• 流理台、水龍頭、蓮蓬頭等出水順暢
• 地排、水管接頭無滲水
• 馬桶沖水功能正常，排水速度適中

2.5 屋頂與天花板

• 天花板平整、無裂痕或漏水痕跡
• 屋頂隔熱層施工完整、有無外漏水泥
• 通風孔與煙囪位置無阻塞

2.6 門窗與門框五金

• 門窗開關順暢、無變形
• 鎖具是否牢固、密合度良好
• 鋁窗與紗窗間隙是否太大、防水膠條有無老化

2.7 地板與牆壁

• 地板磁磚有無空心、裂痕或色差
• 壁面油漆是否均勻、無氣泡或發霉
• 木地板是否平整、無異音

2.8 空調與通風系統

• 空調預埋管線走向合理
• 冷媒排水孔有無外露或逆流問題
• 浴室排風扇是否正常運作

2.9 廚房與衛浴設備

• 抽油煙機、瓦斯爐、熱水器測試功能
• 水槽排水是否流暢、有無異味
• 浴室止水條設計是否有效阻水

建議驗屋全程拍照紀錄，搭配文字記錄，可日後比對與確認建商是否確實改善。

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新成屋驗屋注意事項有哪些？

對許多拿到「新成屋」是人生重要的里程碑。然而，外觀看起來嶄新的房子，其實可能藏有許多肉眼難察的問題：牆面裂縫、磁磚空鼓、水壓不足、門窗密封不良、排水不暢等。
因此，「新成屋驗屋」並不是多此一舉，而是確認建商施工品質、確保房屋安全與舒適度的最後一道防線。從「驗屋黃金時機、自行驗屋技巧、驗屋流程與費用」到「是否需要委託專業驗屋公司」全面解析，讓屋主能更有系統地完成交屋前檢驗，確保入住無憂。

一、新成屋驗屋注意事項

新成屋驗屋的主要目的，是在交屋前確認施工品質是否達標、結構與設備是否與合約一致。

以下為驗屋時五大重點：

• 結構與外觀

1. 牆面是否平整、無裂縫、油漆均勻。
2. 地坪磁磚無空鼓、無高低落差。
3. 天花板無滲水痕跡或變形。

• 水電與排水

1. 所有插座通電正常、電壓穩定。
2. 水龍頭流量充足、排水無堵塞。
3. 馬桶沖水順暢、無異味倒灌。

• 門窗與五金

1. 門鎖功能正常、開關順暢。
2. 鋁窗玻璃無裂痕、密封膠條完整。
3. 防水門檻高度合宜、不積水。

• 防水與隔音

1. 浴室封水測試，確保防水層無滲漏。
2. 窗戶澆水測試確認無滲水。
3. 隔音測試（窗戶關閉後外部噪音狀況）。

• 文件與保固

1. 建材品牌、設備型號與合約相符。
2. 取得建商提供的保固書與產品說明。
3. 驗屋瑕疵記錄拍照留存，確保後續修繕有依據。

二、驗屋黃金時機

最佳驗屋時機：建商通知交屋前 1～2 週
此時房屋施工已完成、設備裝設齊全，但尚未點交尾款，正是確認品質與提出修繕的最佳時機。

建議時程安排：

• 驗屋 → 修繕 → 複驗 → 交屋
  平均約需 2～4 週。
  若驗屋過早，建商可能尚未完成細部施工；若過晚，若發現瑕疵將延誤交屋時程。

三、自行驗屋注意事項

若屋主選擇自行驗屋，可準備以下工具：
手電筒、水平尺、小鐵鎚、電筆、手機相機、水桶。

自行驗屋5大重點：

1. 牆面磁磚用小鎚輕敲聽是否有「空鼓聲」。
2. 所有插座用電筆測試通電情況。
3. 開啟所有水龍頭、沖馬桶確認水壓與排水速度。
4. 澆水測試窗框、陽台有無滲漏。
5. 開關門窗多次，確認軌道滑順、無卡阻。
6. 若發現瑕疵，務必拍照記錄，並標註位置（如「主臥右牆上方裂縫」），再於驗屋單上詳細填寫，以便後續修繕與複驗。

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四、驗屋前準備

1. 在正式驗屋前，建議屋主完成以下準備：
2. 確認驗屋時間與建商代表到場，確保現場問題能立即溝通。
3. 攜帶平面圖與設備清單，方便比對施工內容。
4. 充足照明與水電開通，確保所有設備可正常測試。
5. 檢查氣候條件，建議選擇晴天驗屋以避免雨水干擾判斷。
6. 準備筆記與拍照工具，紀錄瑕疵與位置座標。

五、驗屋流程

一般驗屋流程如下：

1. 預約驗屋：屋主與建商或驗屋公司約定時間。
2. 初次驗屋：現場檢查、拍照紀錄、列出瑕疵清單。
3. 建商修繕：依清單進行改善，約 7～14 天。
4. 複驗確認：再次檢查瑕疵是否修復。
5. 交屋程序：確認無誤後簽署交屋文件、領取鑰匙。

六、驗屋重點檢查項目

類別	檢查項目	說明
結構	牆面、地坪、天花板	檢查裂縫、空鼓、滲水
水電	水壓、排水、插座	確保暢通與安全
門窗	門鎖、窗框、膠條	無鬆脫、無滲水
衛浴	馬桶、洗手台、防水	封水測試確認滲漏
廚房	水槽、瓦斯管線	確認密封良好
公設	電梯、消防系統	功能正常、符合法規
文件	保固書、建材說明	與合約規格一致

 

七、如何委託專業驗屋公司

若屋主不熟悉工程結構，建議委託第三方驗屋公司：

好處如下：

1. 擁有紅外線熱顯像儀、水壓儀、水平儀等專業儀器。
2. 提供完整圖文報告與修繕建議。
3. 可代為與建商溝通修繕事宜。
4. 提供複驗服務，確保問題真正解決。

選擇驗屋公司要點：

1. 具備合法登記與工程背景。
2. 提供書面報告（非口頭說明）。
3. 可出示檢測儀器與檢測項目清單。
4. 有清楚標明費用與時間。

八、驗屋費用

九、新成屋需要驗屋嗎？

許多屋主認為「新成屋是新的，不必驗」，這是錯誤觀念。
實際上，即使是全新完工的房子，也可能存在以下狀況：

1. 工班趕工造成施工品質不一。
2. 材料安裝瑕疵導致滲水。
3. 水電配置錯誤、插座未通電。
4. 隔音、防水層不符合標準。

十、新成屋驗屋清單

1. 牆面：平整、無裂縫、油漆均勻
2. 地坪：磁磚無空鼓、縫隙一致
3. 水電：插座通電、水壓穩定、排水順暢
4. 門窗：開關順暢、密封良好
5. 防水：浴室、陽台無滲水
6. 文件：保固書、建材說明齊全

建議屋主可列印此清單現場勾選，拍照存證，並要求建商簽名確認瑕疵處理項目。

延伸閱讀：驗屋費用怎麼算？

 

新成屋驗屋前的準備工作

1.1 驗屋的理想時機

新成屋驗屋最佳時機，應在「使用執照核發後、實際交屋前」。此階段建案大致已完工，內裝、設備配置已安裝完成，但仍有時間與空間讓建商依據驗屋結果進行修繕。

建案進度達到70%～100%階段，分別會進行以下三種驗屋形式：

• 初驗（約完工70%）：結構、空間配置完成，可先行檢查基本格局與初步設備。
• 複驗（約完工90%）：檢查初驗所提問題是否修復，並進行細部功能測試。
• 終驗（完工100%）：全面性檢查並確認修繕完畢，確定可安排交屋。

1.2 驗屋前需準備的工具與文件

進行驗屋前，建議準備以下工具與文件：

• 工具：水平尺、水準儀、測試筆、手電筒、充電器、小球、玻璃測裂器、記錄表單
• 文件：建商提供的室內平面圖、水電配置圖、建材規格表、施工保固書、契約書副本
• 紀錄設備：手機（拍照/錄影）、錄音筆、筆記本

若無專業背景，建議可聘請具經驗的第三方驗屋公司或驗屋技師協助，確保檢查過程具客觀性與法律效力。

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驗屋程序

1. 使用執照下來→初驗

在室內完整度達到70％且無重大瑕疵的情況下進行初次驗屋。這是確保房屋建造進度和品質的重要里程碑。

2. 與銀行對保→過戶

在初驗通過後，與銀行對保，確保貸款的順利辦理。完成過戶手續後，正式成為新屋的所有人。

3. 第一次複驗

在房屋完整度達到90％以上時進行第一次複驗。這是確保房屋建造完成程度的重要檢查點。

4. 第二次複驗

當房屋完整度達到100％時進行第二次複驗。這是最後確保房屋建造完備的步驟。

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新成屋驗屋到交屋要多久？

「新成屋驗屋到交屋」的時間通常會因瑕疵多寡、建商修繕速度、以及驗屋方式而不同，但整體流程平均約需 2～4 週。
以下為詳細說明

一、新成屋驗屋到交屋的流程

階段	內容說明	預估時間
驗屋預約階段	屋主接到建商通知後，與驗屋公司或自行安排時間現場檢查。	約 2～3 天
初次驗屋	現場檢查所有細節：牆面、磁磚、水電、門窗、防水等，並拍照記錄瑕疵位置。	約 1 天
建商修繕階段	建商依據驗屋報告進行修補。	約 7～21 天
複驗確認	屋主或驗屋公司再次檢查修繕完成狀況，確認瑕疵全數排除。	約 1 天
簽署交屋文件	無誤後簽署交屋書面、繳交尾款、領取鑰匙、取得保固書與相關資料。	約 1～3 天

平均總時程： 約 14～30 天（2～4 週）
若遇重大修繕或防水層重新施工，可能延長至 1.5 個月。

二、影響交屋時程的關鍵因素

• 瑕疵多寡
  若僅為牆面、油漆或門鎖微調等問題，建商通常可在一週內完成；但若驗屋發現防水層、排水坡度、或電路問題，修繕期可能需 2～3 週。
• 建商配合度
  建商若積極處理、現場溝通良好，整體交屋可在三週內完成；若需多次往返確認，時程自然拉長。
• 是否聘請專業驗屋公司
  第三方驗屋公司會出具正式報告，建商需依據報告逐項修繕，流程更嚴謹但也更耗時。
• 屋主複驗速度
  部分屋主忙於工作延遲複驗，也會導致交屋順延。
• 專業建議

1. 建議交屋前至少預留一個月時間，避免遇修繕延遲而影響入住或裝修進度。
2. 若交屋時間緊湊，可要求建商先行提供「修繕完成保證書」並延長保固期限。
3. 不要急於簽收交屋，確認瑕疵已修復、文件完整（含保固書、建材說明書、使用手冊）再簽。

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新成屋驗屋常見問題

• 輕忽細部瑕疵

許多買方未聘請驗屋專業，容易錯過像磁磚空鼓、牆角裂縫、接地線未接等細節。這些雖非立即性損壞，卻可能成為後續居住風險來源。

建議：委託具合格技師證照的驗屋公司，執行系統性全面檢查。

• 建商承諾口頭修繕無書面記錄

若發現問題僅以口頭約定修繕，日後建商若未履行，將缺乏證據主張買方權益。

建議：將所有問題與對應修繕時程書面記錄，雙方簽名確認留存。

• 驗屋報告內容過於簡略

部份驗屋公司報告僅列出檢查結果，未附照片、建議或法律依據，降低其參考價值。

建議：選擇有口碑並提供完整報告（含圖片、法規依據與專業建議）的驗屋公司。

 

新成屋驗屋不只是程序，更是對居住品質的責任。透過完整的檢查、清楚的報告與確實的修繕確認，屋主才能真正掌握房屋狀況，避免入住後的漏水、電壓異常或施工爭議。
從專業角度而言，驗屋的重點在於早一步發現問題、早一步解決。驗屋費用相對於房價可說微不足道，卻能有效預防後續數十萬元的維修開銷。
建議屋主選擇具公信力的第三方驗屋公司，【鴻宇驗屋】確保檢測結果客觀、修繕有依據；若自行驗屋，也應遵循系統化檢查清單與拍照記錄。當你完成驗屋、確認修繕無誤再交屋，代表你真正掌握了家的品質與價值。驗屋不是多此一舉，而是讓「新成屋」真正成為「安心屋」的關鍵。

>>> 驗屋費用

 

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