PTT&DCARD分享(二手屋)中古屋【驗屋費用】(價格)怎麼算？

中古屋（又稱二手屋）交易量長年占據市場主流，價格相對新成屋親民、地段選擇多樣，也常因「看起來乾淨」、「屋主住得久」而讓買家掉以輕心。然而，中古屋潛藏的風險往往比新屋更高，從防水層老化、牆面滲水、電線老舊、結構裂縫、磁磚空鼓，甚至違建或管線改裝不當，都有可能成為日後住進去才發現的「隱形炸彈」。

專業驗屋的目的，不僅是找出問題，更是協助買家釐清屋況真實價值、降低日後維修風險。透過專業儀器（紅外線熱像儀、雷射水平儀、含水率測試儀等）與建築經驗，驗屋師能在交屋前發現漏水、傾斜、壁癌、電路異常等隱患，協助買方在議價或交屋階段爭取修繕或折扣。

無論是公寓大樓、華廈或透天厝，只要屋齡超過5年以上，都建議委託第三方驗屋機構檢測。這不只是「安心買屋」的保障，更是居住品質與安全的保險。正確的驗屋流程與清單能幫助你在交屋前全面掌握屋況，避免未來花數十萬元重修的遺憾。

中古屋驗屋

一、中古屋需要驗屋嗎？為什麼有必要？

許多人購買中古屋時，常認為屋況「看起來還不錯」或「屋主住得很乾淨」，因此忽略驗屋程序。

但事實上，中古屋往往隱藏著肉眼難以察覺的問題，

例如：

• 樓板滲水或牆面漏水
• 鋁窗矽利康老化滲雨
• 電線過舊、插座無接地
• 浴室防水層老化
• 結構裂縫或白華現象

驗屋的目的不只是「挑毛病」，更是幫買方了解屋況真實狀態，避免交屋後才花數十萬元維修。
專業驗屋師會使用紅外線熱像儀、水壓測試、雷射水平儀等工具，檢查漏水、結構傾斜與裝修品質。
因此，中古屋驗屋並非多此一舉，而是購屋過程中「最划算的一筆保險」。

二、中古屋驗屋費用怎麼計算？

中古屋的驗屋費用會依照屋齡、坪數、樓層、結構與地點有所不同。

以下計價僅供參考： (仍需依各家業者官網公佈為主)

項目	費用範圍	備註
套房 (10坪以下)	約 $4,000～$6,000	基本水電與滲水檢測
公寓 (20～35坪)	約 $8,000～$12,000	含管線檢測與牆面含水率
電梯大樓 (40坪以上)	約 $12,000～$18,000	檢測重點多、含陽台外牆
透天厝 (3～4層)	約 $18,000～$25,000	檢查屋頂、防水層與結構傾斜

 

延伸閱讀：驗屋費用怎麼算？

三、影響中古屋驗屋費用的因素

影響費用的關鍵包括以下幾點：

1. 屋齡與結構老化程度
   屋齡越高，驗屋時間越長。30年以上老屋可能需要針對管線、結構安全與滲水全面檢查。
2. 坪數與樓層數
   坪數大、樓層多的房屋（如透天厝）檢測範圍廣，費用自然較高。
3. 裝修狀況
   若屋主曾重新裝潢，牆面或天花板可能遮蔽原有問題，驗屋需使用熱像儀或含水儀進行深層檢測。
4. 位置與交通距離
   外縣市或偏遠地區，驗屋公司需計入交通成本。
5. 檢測項目深度
   一般檢測以漏水、壁癌為主；若加上電路安全、瓦斯檢測、結構傾斜等進階項目，費用會再提高。

驗屋師建議購屋者在簽約前先詢價，並確認報價是否含「檢測報告」與「現場解說」，以免日後產生爭議。

四、中古屋驗屋注意事項

1. 提前與屋主協調時間
   驗屋需開燈、開水、測排水，務必確認屋主同意並提供電、水使用。
2. 準備屋況資料
   若有裝修圖面或曾修繕紀錄，提供給驗屋師可加速檢測重點。
3. 現場陪同觀察
   建議買方親自到場，驗屋師可即時指出問題點（如壁癌、滲水線、牆裂）。
4. 拍照與錄影存證
   拍下疑慮處，如交屋後屋主否認問題，能作為證據。
5. 確認報告內容完整
   正式驗屋後，應收到一份含「檢測結果、照片、建議修繕」的完整報告。
6. 勿忽略屋外環境
   許多中古屋問題源自外部，如陽台防水不良、鄰牆滲水、頂樓排水阻塞，這些都應納入檢查範圍。

五、中古屋驗屋交屋流程

完整流程如下：

1. 預約與報價確認 → 選擇驗屋公司，提供坪數、屋型、屋齡等資料。
2. 現場檢測 → 驗屋師攜帶儀器檢查約2～4小時。
3. 即時說明問題點 → 當場指出明顯瑕疵並給予初步建議。
4. 報告製作 → 驗屋公司於3～5日內提供完整報告。
5. 與仲介或屋主議價或協商修繕 → 根據報告結果可要求修繕或議價。
6. 複驗(選擇性) → 若屋主已修繕，驗屋公司可再進行複驗確認。

六、中古屋驗屋若有問題該找誰？

若驗屋發現問題，可依情況處理：

• 屋主責任問題（如滲水、結構裂縫）：可依買賣契約第365條主張「瑕疵擔保責任」。
• 裝修或管線問題：可委託水電或結構技師進行評估修繕。
• 糾紛爭議：可向消保官、地政事務所或消費者服務中心申訴。
• 後續技術處理：若需複驗或修繕評估，可再聯絡驗屋公司。

中古屋驗屋清單

一、結構安全檢查項目

結構是整棟房子的「骨架」，任何裂縫、傾斜都會影響安全。

檢查項目	檢查內容	常見問題	建議處理方式
樓板與樑柱	是否有明顯裂縫、 滲水痕、鋼筋外露	結構裂縫、混凝土剝落	建議結構技師 評估強度
牆面	有無縱向裂、斜裂、 白華現象	壁癌、滲水痕跡	重新防水處理、 重新批土油漆
地面	是否隆起、沉陷或磁磚鬆動	地基不穩、潮濕滲水	拆除重鋪或 補強地坪
天花板	有無水痕、剝落、發霉	樓上滲水、冷凝現象	找源頭修 補防水層

專業工具：雷射水平儀、裂縫規、紅外線熱像儀

二、防水與漏水檢測

中古屋最常見的問題之一就是滲水與防水老化。

檢查區域	檢查內容	常見問題	檢測方法
浴室	牆面含水率、地板排水	滲水、磁磚鬆動、矽利康老化	含水率儀、24小時滲水測試
廚房	水槽下方、牆角滲水	水管漏水、櫥櫃發霉	紙巾測試、水壓測試
陽台	外牆防水層、落水頭堵塞	陽台滲水、外牆龜裂	淋水測試、紅外線熱像
頂樓或屋頂	防水層老化、積水	漏水進室內	淋水實測、排水坡度檢查
窗框	鋁窗密封條、矽利康狀況	雨水滲入、玻璃鬆動	水管噴測、窗框檢測

 

三、水電與管線檢查

老屋常有電線老化與水壓不穩問題，安全最需注意。

檢查項目	檢查內容	常見問題	建議處理方式
電線系統	是否有接地、跳電、過熱	無接地、電壓不穩	改用三孔插座、更新配電箱
插座/開關	是否鬆動、無電	插座燒焦、接線錯誤	重新佈線、檢修插座
照明系統	所有燈具可正常開啟	接觸不良	檢查開關或線路
自來水系統	水壓、水量、水質	水壓過低、鐵鏽水	更換水管、清洗水塔
排水系統	地排、馬桶、流理台排水	排水慢、臭氣回流	清管、加裝防臭彎管
熱水器	安裝位置與排氣是否安全	未排氣、管路不良	依規安裝強制排氣型

檢測建議：使用「水壓測試器」「紅外線測電筆」「插座接地測試儀」確保安全。

 

四、門窗與裝潢檢查

檢查項目	檢查內容	常見問題	建議處理方式
鋁窗	鬆動、密封不良、滑軌生鏽	雨水滲入、開關不順	更換滑軌、打矽利康
門片	門縫、門軸、關閉聲音	門卡、變形	調整鉸鍊、修整門框
地板	木地板起翹、磁磚空心	潮濕或基底不平	拆除重鋪
天花板	有無水痕、縫隙	滲水或施工不良	局部修補、重新油漆
櫃體	結構鬆動、背板發霉	潮濕或白蟻	替換板材、除蟲處理

 

五、公共與外部設施檢查（大樓、公寓適用）

檢查項目	檢查內容	常見問題
管委會設施	公共電錶、消防設備	滅火器過期、照明故障
電梯	門縫、運轉聲音、停層精度	急停不準、開門延遲
中庭與排水	排水口堵塞、排水坡度不良	雨天積水
外牆	龜裂、磁磚剝落	外牆安全疑慮、需外牆修繕
頂樓機房	馬達、排水管、閥件	老化漏水、運轉異音

 

六、文件與法律檢查

許多買家只注意屋況，卻忽略「文件」也需驗證。

文件項目	檢查重點
建築使用執照	確認合法屋齡、用途
土地與建物登記謄本	是否為合法建築、有無增建
室內裝修許可	若有改建，是否申請合法
最近水電費帳單	確認電表、水表正常運作
管委會管理費紀錄	確認欠費或公共維修基金

 

七、驗屋實用小技巧

1. 驗屋時間選在「下雨天」最容易發現滲水。
2. 檢查電器時，務必同時開燈、開冷氣，測試電壓負載。
3. 手電筒、插頭測試器、水平尺，是自行驗屋三寶。
4. 若遇到牆面新漆、天花板新貼板，需警覺可能遮掩問題。
5. 拍照與錄影保存，作為日後協商依據。

八、驗屋後報告建議

專業驗屋公司通常會提供以下資料：

• 含水率報告（%）
• 紅外線影像分析圖
• 問題區域照片與建議維修方式
• 整體屋況評等（如A~C級）
  這份報告可作為「議價依據」或「裝修前改善指南」。

九、建議檢測工具（若自行驗屋）

類別	工具名稱	功能
水電類	插座接地測試器	檢查插座是否有接地
結構類	雷射水平儀	測量地坪是否傾斜
防水類	含水率測試儀	檢查牆面潮濕程度
電氣類	紅外線熱像儀	偵測漏水或電線過熱
基礎工具	手電筒、捲尺、拍照機	基礎紀錄用具

 

延伸閱讀：驗屋注意事項有哪些？

 

台北、台中和高雄的中古公寓大樓驗屋費用比較

在台灣的不同地區，中古公寓大樓的驗屋費用可能存在差異：

• 大台北：台北地區的生活成本和物價通常較高，這可能反映在驗屋費用上。大台北也有更多的驗屋公司競爭，價格可能因市場競爭而有所不同。
• 台中：台中地區的驗屋費用通常介於大台北和高雄之間。房地產市場相對穩定，費用較為平穩。
• 高雄：高雄地區的驗屋費用通常較低。南部地區的房價和生活成本相對較低，因此透天驗屋的平均費用較實惠。

 

延伸閱讀：驗屋公司如何選擇？

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中古屋驗屋看似多一道程序，實際上卻是「最划算的風險控管」。花費數千元進行專業驗屋，往往能避免未來數十萬的漏水或電路維修費用。透過完整的驗屋清單與檢測報告，買方可清楚掌握房屋結構、安全、設備與防水狀況，進而判斷是否值得購買、是否需要議價或修繕。在實務經驗中，約有七成中古屋在檢測後發現滲水、牆裂、電路老化或防水失效等問題；若未事前驗屋，這些狀況往往在入住後才浮現，處理成本更高。

因此，專業驗屋師建議：購屋簽約前先行檢測，掌握屋況真實面貌；索取完整報告（含照片、含水率、建議修繕）；驗屋時親自到場觀察，理解每項異常成因。若不熟悉驗屋流程，可尋求具備熱像儀與建築專業背景的團隊協助，例如 「鴻宇驗屋」、「屋況通」、「精準驗屋」 等皆提供全台服務。這些專業【鴻宇驗屋】團隊能針對中古屋特性，提供結構、安全、防水、電氣四大面向的檢測與後續建議。

讓你在簽約交屋前「心中有數、手中有據」，確保每一分房價都花在值得的地方。
購買中古屋前，請記得~先驗屋，再簽約，讓居住更安心。

>>> 驗屋費用

 

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