ptt、mobile01、dcard分享二手屋【中古屋驗屋】費用、流程及時間點！

購買中古屋，看似能以較實惠的價格入手理想房產，但實際上，屋齡、結構與管線老化問題往往藏在看不見的細節裡。許多買方在看屋時，只注意到裝潢是否新穎、地點是否便利，卻忽略了「屋況安全」才是房屋價值的核心。中古屋經過多次轉手、使用年限長，常見牆壁滲水、磁磚空鼓、電線老化、水管鏽蝕等隱憂，若未在交屋前透過專業驗屋把關，交屋後才發現問題，不僅修繕成本高昂，更容易引發買賣糾紛。

因此，進行中古屋驗屋不只是「多花一筆錢」，而是保障自身權益的必要程序。專業驗屋師能以熱像儀、水平儀、測水壓器等儀器精準檢測出肉眼無法察覺的瑕疵，並出具客觀報告，協助買方掌握實際屋況、作為議價依據。無論是首次購屋或換屋族，都應了解驗屋的費用結構、流程與時間點，才能在簽約前做到真正的「明買明賣」。

 

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二手屋中古屋驗屋費用、流程及時間點！

買中古屋就像挑選一台二手車，外觀再漂亮，內在結構與功能若有問題，都會影響日後的居住品質與維修成本。許多購屋族誤以為「中古屋已經有人住過、應該沒問題」，但實際上，屋齡超過10年的房子往往潛藏管線老化、牆面滲水、磁磚空鼓、結構變形等問題，若未在交屋前透過專業驗屋，後續修繕可能要花上數十萬。

中古屋驗屋不僅是「找問題」，更是保護自己購屋權益的最後一道防線。透過專業驗屋師的檢測與報告，能協助買方在交屋或簽約前掌握房屋現況，避免交屋後爭議、也能在議價時有實質依據，讓購屋更有底氣。

• 中古屋驗屋費用 (仍需依現場報價為主)

一般來說，中古屋驗屋費用依房屋坪數、結構型式、驗屋項目及地區而異。

以市場行情為例：

• 公寓、華廈型房屋（20～40坪）：約 NT$6,000～12,000 元上下
• 大樓住宅（40～60坪）：約 NT$10,000～18,000 元上下
• 透天厝或別墅（60坪以上）：約 NT$15,000～30,000 元上下
  若需要進一步紅外線熱成像檢測、管線內視鏡、水壓測試或防水實驗，費用會再上浮10～30%。部分驗屋公司亦提供「交屋前＋交屋後」兩次檢測的套裝方案，適合買方全程把關。

• 影響驗屋費用的因素有哪些

1. 坪數與樓層數：坪數越大、樓層越多，檢查項目與時間自然增加。
2. 結構與屋齡：老屋多為RC結構，壁癌、管線鏽蝕風險高，檢測時間也較長。
3. 設備複雜度：若屋內有中央空調、淋浴柱、廚具系統、瓦斯爐、熱水器等，皆需個別測試。
4. 報告內容深度：有些公司僅提供照片與口頭說明，有些則附完整PDF報告、建議書及維修預算。
5. 地區差異：台北、新竹、台中等地的驗屋費用略高於南部與離島地區。

• 如何找到適合的驗屋服務

挑選驗屋公司時，應注意以下幾點：

1. 查看資歷與證照：合格驗屋師應具備「建築師、土木技師、機電技師」等背景，或通過專業訓練課程。
2. 了解服務內容：是否包含水電、結構、裝修、設備功能等全項檢測。
3. 報告透明度：優良的驗屋報告應具照片、測試數據與建議對應。
4. 售後諮詢：部分公司提供後續改善建議或再次驗收服務。
5. 口碑與評價：可參考網路評價或親友推薦，如「鴻宇驗屋」、「匠心驗屋」等都是台灣市場知名品牌。

• 中古屋驗屋心得

許多實際驗屋案例顯示，中古屋最常見問題包括：

1. 浴室或外牆滲水：需紅外線熱像儀確認滲水源頭。
2. 天花板裂縫或磁磚空鼓：易造成日後剝落危險。
3. 水壓不足與排水不順：可能代表管線堵塞或老化。
4. 電壓不穩與接地不良：需用電測儀確認安全性。
5. 門窗變形與地板傾斜：長期沉陷問題需評估結構安全。

驗屋後，屋主常反映：「幸好有驗屋，不然交屋後修繕要花上幾十萬。」可見這項服務不僅省錢，更能讓人買得安心。

• 中古屋驗屋注意事項

1. 驗屋時間建議在白天，自然光能幫助發現細微瑕疵。
2. 屋主與買方最好同時在場，方便立即溝通。
3. 拍照存證：任何異常狀況都要記錄，方便後續協調。
4. 若有裝修打算，可同時邀請設計師現場評估空間結構與修改可能。
5. 簽約前確認驗屋條款，保障驗屋結果具法律效力。

• 中古屋驗屋交屋流程

標準流程如下：

1. 簽訂驗屋服務合約 → 確認驗屋項目與報告格式。
2. 安排現場檢測 → 包含水電測試、牆面與地坪檢查、結構觀察。
3. 檢測完成 → 驗屋師現場口頭說明重點缺失。
4. 出具正式報告 → 附照片與建議改善措施。
5. 與屋主溝通修繕方案 → 若需修繕可再驗收。
6. 確認問題解決後再支付尾款與完成交屋。

• 中古屋驗屋有問題怎麼辦

若驗屋發現重大瑕疵（如結構裂縫、管線破損、滲漏嚴重等），應立即：

1. 通知屋主或仲介，並以書面或LINE截圖存證。
2. 協議修繕或價格調整，確保雙方權益。
3. 若對方拒絕改善，可依《消費者保護法》或《民法瑕疵擔保》提出主張。
   驗屋報告是最有力的佐證文件，務必妥善保存。

• 中古屋需要驗屋嗎？

答案是「非常需要」。中古屋即使看起來整潔，也可能存在肉眼看不出的問題。

專業驗屋能協助買方：

1. 了解屋況真實狀態
2. 作為議價依據
3. 預防交屋爭議
4. 減少未來維修成本

驗屋是一項「小投資、大保障」的購屋必備程序。

中古屋驗屋流程

【中古屋驗屋流程】是確保房屋品質和狀況的關鍵步驟。鴻宇驗屋不僅派出3-5位專業的驗屋師，實際進行會勘檢查，檢測【16大項&169細項】的驗屋項目，確保屋況沒有問題。選擇最佳的交屋時機也是十分重要的。通常，最好在驗屋完成後盡快進行交屋，這樣可以確保您購買的房屋處於良好的狀態。

以下是中古屋驗屋的8大交屋流程：

• Step1 簽約

買賣雙方簽署購房合約，並在3天內完成履約保證金10%的撥款

• Step2 用印

在簽約後，立即進行用印程序，包括印花稅的繳交和土地及建物稅金等的準備，同時預備10%的頭期款

• Step3 報稅

土地增值稅和契約稅等稅款的報稅程序，工作流程約21個工作天

• Step4 完稅

確保買賣雙方都已繳清各自的稅款，並獲得完稅款100%的證明文件

• Step5 驗屋

完稅後，接下來就是進入驗屋程序。包括檢測漏水、牆面滲水、壁癌等項目。很多情況下，外觀可能看起來整理過，但內部可能存有隱蔽問題，屋主卻不知曉

• Step6 確保物件

即使房仲或前屋主可能表示不需要找驗屋公司，但是買方有權利選擇是否需驗屋。特別對於首次購房的人來說，經驗較少，多方的詢問專業驗屋公司尤其重要。

• Step7 送件過戶

進行房屋過戶的程序，包括繳交相關文件和費用

• Step8 履約交屋

在確認房屋沒有問題後，買方將尾款撥給履約保證金，賣方則交付鑰匙給買方，同時釐清房屋水電費和管理費是否已繳清等細節，完成交屋手續。

 

 

延伸閱讀>>>【驗屋公司】與【自我驗屋】有哪些必知法規及流程？

中古屋驗屋注意事項

中古屋驗屋的項目涵蓋了房屋各個方面的檢查，包含：

• 房屋結構：檢查房屋的屋頂、天花板、牆壁、地板等結構是否穩固，有無裂縫或損壞。
• 水電系統：確保排水管、電線、插座等是否正常運作，並檢查是否存在漏水或電路問題。
• 門窗：檢查門窗的密合狀態，確保接縫處是否有漏風、滲水或氣溫變化的問題。

此外，還有一些驗屋注意事項需牢記，讓您在檢查過程中更加細心和全面。

• 交屋前房仲會提供一份【不動產現況說明書】，若驗屋時以上提及之驗屋項目有做任何的更動，需於說明書內明示修繕內容，以確保後續核對房屋內部細節。

驗屋報告也至關重要，它提供了對房屋狀況的全面評估和紀錄。

延伸閱讀：5年、10年及20年剛入手房子【驗屋費用】怎麼算？

 

中古屋驗屋心得分享

• 要找就找專業的！

很多人不想花大錢和時間特地找驗屋師做地毯式檢測，想說找水電工就好，但殊不知其實房屋長期存有隱蔽問題。若沒有找對人，就會面對房屋的壽命縮短的情形。

• 你是驗屋師的第二雙眼

在實地檢查期間，細心觀察房屋的各個方面，不僅僅是表面的外觀。檢查屋頂、地板、門窗、水電系統等，並注意是否有漏水、老化、裂縫等問題。

• 主動提問和溝通

在與驗屋師的討論中，不要害怕詢問關於房屋結構、設備維護和未來維修等方面的問題。房子是自己的，充分掌握屋況讓你住的安心！

• 一定要有驗屋報告（很重要）

仔細閱讀報告，理解其中的問題和風險，並與賣方協商解決方案。

 

 

中古屋驗屋費用

【驗屋費用】是許多買家關注的重點，費用結構往往因驗屋項目與房屋條件而異。以下詳細說明常見的驗屋費用組成，讓買家能做好充足的預算規劃。

1. 基本驗屋費用

基礎驗屋項目通常包括檢查房屋結構穩定性、防水性與牆面裂縫等常見問題。這些檢測的目的是確認房屋的安全性與基本居住條件。費用大多落在新台幣 5,000 元至 20,000 元之間，範圍取決於房屋坪數及驗屋公司服務的專業程度。

2. 特殊檢測項目費用

部分房屋可能需要進行額外的進階檢測，例如管線配置檢測（電力、給排水管線）、白蟻侵害檢查或結構安全性檢測。這些項目需要更高專業技術，因此費用會相對提高，一般介於新台幣 3,000 元至 10,000 元不等。

3. 驗屋報告與修繕建議費用

為了方便買家理解驗屋結果，驗屋公司通常會提供詳細報告，包括檢測數據與修繕建議。有些公司可能另外收取報告費用，價格約為新台幣 2,000 元至 5,000 元，具體費用依報告的詳細程度與建議內容而定。

小提醒： 在選擇驗屋公司時，建議提前詢問費用明細，確認是否包含報告服務，以避免後續發生額外費用的爭議。

延伸閱讀：驗屋公司如何選擇？

 

中古屋驗屋的最佳時間點

【驗屋時間點】的選擇，直接影響檢測結果的準確性與談判的有利程度。以下建議幾個適合進行驗屋的關鍵時機：

1. 簽約前進行驗屋

在買賣合約簽訂前進行驗屋，有助於買家充分了解房屋的真實狀況。如果在驗屋過程中發現問題，買家可與賣方協商修繕或折抵價格，避免因草率簽約而蒙受損失。

2. 交屋前再次驗屋

即使簽約前已完成驗屋，在交屋前再次檢查仍是必要的，特別是針對賣方已承諾修繕的項目，需確認修繕是否完成，並檢查房屋是否維持良好狀態。

3. 選擇適合的天氣條件

若條件允許，建議選擇雨天後進行驗屋，這樣更容易檢測房屋的滲水或漏水問題。特別是屋齡較高的房屋，更需關注這類問題。

小提醒： 部分屋主可能會對驗屋時間有所限制，買家應事先與屋主溝通協調，避免因時間不足影響檢測完整性。

中古屋驗屋是一道確保房屋品質與居住安全的關鍵程序，它能幫助買方提前掌握屋況、避免爭議、降低後續維修開銷。從費用估算、驗屋公司選擇、檢測流程到問題處理，每一步都需要專業與細心。

對買方而言，驗屋的價值不僅在於「找問題」，更在於「買得安心」。一份完整的驗屋報告，代表的不只是數據與照片，而是對未來居住品質的保證。建議購屋族在交屋前，【鴻宇驗屋】務必安排專業驗屋師進行檢測，把小瑕疵擋在門外，把風險留給時間檢驗。唯有如此，才能真正做到「花得值得、住得放心、交屋無憂」。

>>> 驗屋費用

 

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