【驗屋交屋流程】有哪些重點必知？從建商通知驗屋、確認缺失、修繕複驗，到產權過戶、尾款撥付！

買房從來不是一筆單純的交易，而是一場關乎品質、法律與信任的長程戰。許多購屋者在簽約時鬆了一口氣，卻在「驗屋」與「交屋」階段吃足苦頭。這兩個步驟看似只是收房前的例行程序，但實際上卻是決定房屋品質與入住安全的關鍵時刻。無論是預售屋、新成屋，還是中古屋，從建商通知驗屋、確認缺失、修繕複驗，到產權過戶、尾款撥付、交付鑰匙，每一個細節都影響著你的權益與居住品質。若忽略其中的程序或時間掌握，輕則延遲交屋，重則可能面臨後續漏水、電線短路、牆面龜裂等糾紛。因此，了解「驗屋交屋流程」與各屋型的差異，不只是專業買房者的必修課，更是守護自家安全與資產價值的第一步。

驗屋與交屋流程的基本順序

從「驗屋」到「交屋」通常分為以下幾個主要階段：

1. 通知驗屋：建商或屋主發出通知，確認房屋可進行驗收。
2. 初驗：由驗屋師使用儀器檢測，包括壁面、地坪、水電、門窗、滲漏、排水、傾斜度等。
3. 缺失紀錄：整理缺失報告（含照片與測量數據），提交給建商或賣方。
4. 複驗：確認修繕是否完成，若仍有瑕疵，可再列明改善期限。
5. 簽署交屋文件：包含產權移轉、尾款支付、交屋確認書、鑰匙點交等。
6. 保留款處理：如有缺失未改善，買方可保留尾款3%至5%作為保障。

這套流程看似簡單，但每個屋況（預售屋、新成屋、中古屋）都有不同的細節與時間點。

• 預售屋驗屋與交屋流程

預售屋交屋通常發生在建商通知「完工驗收」後，流程如下：

1. 建商通知完工驗屋：建案竣工並取得使用執照後，建商會通知買方前往驗屋。
2. 買方委託驗屋公司初驗：此階段建議聘請專業驗屋師檢測結構、磁磚空鼓、管線壓測、門窗密合度等項目。
3. 回報缺失：驗屋報告送交建商，建商須在約定期限內改善。
4. 複驗確認修繕：確定問題已改善後，再簽署「驗收確認書」。
5. 交屋與點交：簽署交屋文件、確認產權移轉、交付鑰匙與保固書。
6. 保留款撥付：通常在交屋30天後、確認無瑕疵再撥款。

• 新成屋驗屋與交屋流程

新成屋多為已取得使用執照、可立即入住的房屋，程序相對單純，但仍建議先驗屋：

1. 簽約後通知驗屋：建商會提供驗屋日期。
2. 初驗：檢測水電、牆面、地坪、磁磚空鼓、門窗密封性與排水坡度。
3. 缺失紀錄與改善：若發現問題，建商需修繕後通知複驗。
4. 複驗與確認：確認修復完成後，簽署驗收書。
5. 交屋與點交：包含水電表、產權移轉、尾款支付。
6. 保留款支付：多保留3%至5%作為保固保障，約交屋後30日內撥款。

• 中古屋驗屋與交屋流程

中古屋交屋牽涉屋主、仲介與銀行，驗屋重點在於結構老化與水電安全。

1. 簽約後進行驗屋：通常於過戶前一週進行。
2. 驗屋內容：包括牆面滲水、地板傾斜、插座接地、冷氣管路、屋頂防水、衛浴排水。
3. 提供報告與修繕協議：若屋況有問題，可在交屋前與屋主協調修繕或保留款。
4. 交屋流程：確認貸款撥款、產權過戶、交付鑰匙。
5. 保留款處理：若尚未修繕完畢，可於尾款中保留部分金額作為履約保障。

• 驗屋到交屋要多久？

依不同房屋類型而異：

房屋類型	驗屋至交屋平均時間	備註
預售屋	約2～4週	若需大規模修繕可能延長
新成屋	約1～3週	多視建商修繕效率
中古屋	約2～4週	需配合銀行對保、撥款流程
二手透天屋	約3～5週	常涉及管線重檢與修繕

買方應預留至少一個月的時間，避免卡在「驗屋未完成」或「貸款尚未撥款」的空窗期。

延伸閱讀：【驗屋師】是如何進行專業的複驗工作？

交屋保留款的重要性

保留款是買方在交屋時的最後防線。一般約為總價的3%～5%，依約定存放於銀行或代書帳戶，僅在建商或屋主完成修繕後才會撥付。此制度能防止建商修繕延遲或瑕疵爭議，是確保工程品質的重要保障。若對方未改善，買方可依法拒絕撥付，甚至主張契約保固權利。

 

二手屋交屋注意事項

中古屋交屋常見問題包括水電表未歸零、管理費未結清、前屋主物品未搬空、修繕約定未履行等。

建議交屋當日務必：

1. 檢查所有鑰匙、遙控器是否齊全

2. 確認水、電、瓦斯表數據

3. 取得建物登記謄本、產權移轉收據

4. 檢附驗屋報告與修繕紀錄

5. 與代書確認尾款撥付條件

   這些動作雖繁瑣，但能避免入住後爭議。

驗屋交屋流程重點

• 預售屋驗屋

預售屋的驗屋交屋是確保房屋品質的首要步驟。進行驗屋時，需關注結構、水電系統、屋頂、窗戶等各方面的細節，以確保房屋不存在潛在問題。

• 文件檢查

仔細檢查與房屋相關的所有文件，包括建照、使用執照、對保內容等。確保文件的齊全和正確，有助於順利的交屋過程。

• 對保投保

對保是房屋保固的一種形式，通常由建設公司提供。檢查對保的內容，確保其涵蓋範圍滿足您的需求，並在交屋後提供適當的保障。

• 最終交屋

最終交屋階段包括支付尾款、辦理相關手續，並正式接收房屋的實際權屬。在這步驟中，核對文件和款項，以避免未來問題的發生。

延伸閱讀：驗屋公司如何選擇？

為何建設公司要你自行驗屋？

以下是以專業驗屋師角度，完整說明原因與背後考量：

• 表面理由：展現透明與誠信

多數建設公司在通知交屋前，會主動告訴買方：「您可以自行驗屋，或找專業驗屋公司來檢測。」

這表面上看似是一種開放與負責的態度，實際上有以下幾層目的：

1. 強化品牌信任感：
   當建商主動讓買方驗屋，代表他們對自家施工品質有信心，不怕檢驗。這是一種行銷策略，也是一種建立「誠信建商」形象的方式。
2. 降低買方疑慮與糾紛：
   若建商自己主導驗屋，買方容易質疑「是不是挑過沒問題的地方」。反之，讓買方自己驗屋，可以讓整個過程更公開透明，後續較少爭議。
3. 提前消化問題：
   若買方在正式交屋前驗屋，就能提早發現缺失、要求改善。建商有修繕期處理問題，比起交屋後才被投訴、報媒體或上法院，成本與形象損害都小得多。

• 實際考量：責任歸屬與時程掌控

建設公司建議「自行驗屋」，背後還有更現實的原因——風險與責任轉移。

1. 避免日後爭議責任歸屬：
   若買方自行驗屋，並簽署「驗收合格」或「交屋確認書」，未來若發現問題，建商可主張「買方已檢驗且確認無誤」。這在法律上是部分免責依據。
   → 換句話說，自行驗屋看似自由，實際上是買方承擔了更多檢查責任。
2. 節省建商驗屋成本：
   由買方自行驗屋，建商可減少人力與儀器的投入，不必安排第三方或內部專業檢測流程。對大型建案來說，這是顯著的成本節省。
3. 壓縮修繕與交屋時程：
   建商通常希望快速完成交屋，以利尾款撥付與資金回收。若買方自行驗屋、能在短期內完成初驗與複驗，就能加快整體流程。

• 潛在風險：買方自行驗屋不等於「真正安全」

雖然建設公司開放買方自行驗屋，但若買方缺乏專業儀器與判斷力，驗屋效果往往有限：

1. 人眼無法辨識的瑕疵：
   例如磁磚空鼓、牆內滲水、管線壓力異常、斷電接地不良等，若無紅外線儀、水壓機或接地測試器，很難準確發現。
2. 容易被表面修飾誤導：
   有些建案在交屋前會「整修外觀」，例如補漆、貼壁紙、換踢腳板，看似完好，實則掩蓋裂縫或滲水痕跡。
3. 簽署文件風險高：
   許多買方在未充分了解狀況下就簽署「驗收合格」文件，日後若發現問題，建商可主張買方已完成檢驗並同意交屋，維權難度大增。

• 專業建議：買方應「主動驗屋」，但要「專業驗屋」

建商建議你「自行驗屋」並非壞事，重點是你要「找對人」。
真正理想的做法是：

1. 由買方委託第三方驗屋公司，
   確保檢測過程獨立、公正，不受建商影響。
2. 完整記錄缺失報告與照片，
   並要求建商書面回覆修繕計畫與時程。
3. 複驗後再簽交屋文件，
   確認所有問題已修復，且保留款仍未撥付前再完成簽署。

延伸閱讀：驗屋費用怎麼算？

驗屋交屋流程細節

• 驗屋交屋階段

在進行預售屋驗屋交屋時，買家應該注重的細節有很多。首先，要對建材的質量進行檢查，包括牆面是否平整、地板是否平整、窗戶是否密封等。

• 文件檢查的技巧

對於文件檢查，買家應該仔細核對建照和使用執照的有效期限，確保文件的真實性和完整性。同時，對保文件也應該細心審閱，確認其內容是否符合實際情況。

• 對保細節的重要性

對保的內容應該清晰明確，包括保固的範圍、時限、瑕疵的定義等。買家應該了解對保的權益和責任，以確保在保固期內獲得合理的維修和補償。

• 最終交屋的盡職注意事項

在最終交屋階段，買家應該仔細檢查所有的文件和款項，確保交屋過程合法合規。同時，對於建設公司提供的對保，要主動了解其中的細節條款，以確保日後的權益。

延伸閱讀：驗屋注意事項有哪些？

驗屋與交屋的流程，是每位買房者保障自身權益的最後一道防線。從預售屋的建商修繕期、新成屋的保固機制，到中古屋的產權確認與瑕疵修繕協議，每一個細節都需要被謹慎對待。專業驗屋師的角色，不只是檢測問題，更是替買方「確認品質、保障投資」的重要顧問。建議所有購屋者，在進入交屋階段前務必先安排驗屋，並了解保留款制度與文件簽署順序，【鴻宇驗屋】確保每個步驟都符合法規與實際狀況。唯有透過完整驗屋報告、明確的修繕追蹤與透明的交屋程序，才能真正達到「安心入住、無爭議交屋」的理想結果。畢竟，一棟好房子，不只是在牆面與格局，更是在每一項細節中，為你的生活品質負責。

>>> 驗屋費用

 

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