【驗屋公司標準合約】重點內容有哪些？讓鴻宇專家告訴您相關法規及建商限制！

「驗屋」不僅是一項品質檢測行為，更是保障買方權益的法律程序。隨著新成屋與中古屋市場逐年成長，購屋糾紛亦屢見不鮮，常見問題包括防水不良、磁磚空鼓、結構傾斜、水電配置錯誤等。這些隱藏瑕疵若未在交屋前查明，日後修繕成本往往高昂，甚至可能影響居住安全。因此，建立一份具法律效力的「驗屋標準合約」，成為現代購屋過程中不可或缺的防護機制。

專業的驗屋不僅仰賴精密儀器與工程判斷，更需遵循法規與契約精神。從《住宅法》對建商責任的明訂、《民法》瑕疵擔保條款的適用，到《消費者保護法》對不公平條款的限制，每一個細節都與購屋者的權益息息相關。合格的驗屋流程應包含標準化檢查項目、雙方確認文件、報告出具時限與後續修繕機制，而這些內容都應完整載明於驗屋合約中，避免口頭承諾或模糊條文造成爭議。

此外，驗屋並非單次行動，而是一個結合「檢測、紀錄、修正與驗證」的完整流程。從建商發出驗屋通知單、買方委託第三方驗屋公司、出具報告與復驗，到交屋驗收完成，每一階段皆有其時限與責任劃分。若能在合約中明確定義驗屋標準、修繕時程與爭議解決程序，不僅能建立雙方信任，也能確保最終交屋品質符合法令規範與居住安全標準。

 

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驗屋標準合約的重點內容有哪些？

驗屋合約是驗屋公司與委託人（屋主、買方）之間的法律文件，明確規範雙方的權利與義務。

合約應包含重點：

1. 驗屋範圍與項目：須清楚列出包含結構安全、外牆滲水、磁磚空鼓、天花板管線、水電配置、門窗密合度、衛浴防水等檢測項目，避免模糊定義。
2. 驗屋時間與地點：合約應明確載明驗屋的日期、地點與可重驗次數，通常為第一次驗屋與一次復驗。
3. 費用與付款方式：應列出總費用、是否含稅、驗屋報告出具時間，以及如需加驗項目（如熱影像漏水檢測、鋼筋探測）之費用。
4. 責任與免責條款：明定若因不可抗力或隱藏瑕疵導致結果爭議，驗屋公司應如何處理或免責。
5. 報告交付與證據效力：報告應具簽章、附檢測照片及儀器紀錄，並可作為買賣合約中「驗收依據」。

• 驗屋時的注意事項

進行驗屋時，買方與驗屋師需特別注意以下細節：

1. 現場照明與供電是否正常，以利檢測插座、開關、冷氣孔電壓。
2. 水壓測試：同時開啟各出水口測試水量與排水速度。
3. 水平垂直檢測：使用雷射水平儀檢查牆面、地板是否傾斜。
4. 磁磚空鼓檢查：以空鼓錘敲擊檢查牆地磁磚附著情況。
5. 天花與窗框漏水檢測：特別注意轉角與窗框下緣，是否有滲水痕跡。
6. 廚衛防水測試：以蓄水測試方式檢查防水層是否滲漏。
7. 門窗密封與鎖件測試：開關是否順暢、氣密條是否緊密。

專業驗屋不僅要「檢查表面」，更應以科學儀器佐證結果，使報告具法律效力。

• 驗屋不合格的處理

若驗屋後出現不合格項目，應依照「缺失清單」與建商協商修繕時程：

1. 提出正式驗屋報告：報告中列明瑕疵項目、位置、照片與修繕建議。
2. 通知建商限期改善：一般以書面通知7～14天內完成修繕。
3. 復驗機制：由原驗屋公司進行第二次檢測，確認是否修復。
4. 留置尾款：若仍未修復，可依買賣合約條款留置部分尾款或拒絕點交。
5. 法律途徑：若建商拒不改善，可依《消費者保護法》第7條與《民法》第354條主張瑕疵擔保責任。

• 買賣合約中的驗屋條款有哪些？

在預售屋或新成屋買賣合約中，常見的驗屋條款如下：

1. 交屋驗收條款：明訂買方有權於交屋前進行驗屋，建商應提供水電正常使用之環境。
2. 修繕期限條款：規定建商應於指定時間內修復驗屋不合格項目。
3. 尾款支付條款：得視驗屋結果調整支付時程，保障買方權益。
4. 瑕疵擔保條款：依《民法》第365條，建商需對瑕疵負保固責任。
5. 爭議處理條款：明定仲裁或法院管轄地點，避免日後爭訟。

購屋者應在簽約前要求加註「可聘第三方驗屋公司」，以免建商拒絕外部驗屋。

• 選擇驗屋公司的合約注意事項

選擇驗屋公司時，應注意以下幾點以保障自身權益：

1. 公司是否合法登記：查核是否具統一編號與專業責任險。
2. 檢測設備是否合格：儀器需具校正證明，如熱像儀、水平儀、濕度計。
3. 報告內容完整度：包括現場照片、數據紀錄、專業說明。
4. 合約條款明確：包含費用、檢測範圍、免責條件、退費規則。
5. 驗屋師資格：建議選擇具土木、結構、建築或水電相關背景之專業人員。

• 驗屋法規有哪些？

在台灣，驗屋並非強制性法律程序，但相關法源可依以下依據：

1. 《消費者保護法》第7條：保障消費者在購屋交易中之公平權益。
2. 《民法》第354～365條：規範買賣瑕疵擔保與修繕義務。
3. 《住宅法》第11條、第57條：規定建商應確保交屋品質與售後保固。
4. 《建築技術規則》：明定結構安全、防水、隔音等施工標準。
5. 《不動產經紀業管理條例》：仲介須揭露房屋真實狀況，不得隱匿瑕疵。

• 驗屋清單檢查表

常見的驗屋清單包含以下主要項目：

1. 外觀：牆面裂縫、磁磚空鼓、油漆品質。
2. 結構：樓板水平、柱體垂直度。
3. 水電：插座電壓、燈具開關、排水速度。
4. 廚衛：防水層、蓄水測試、抽風系統。
5. 門窗：氣密、隔音、鎖具功能。
6. 公共區域：樓梯、電梯、消防系統。

建議民眾可下載標準化「驗屋檢查表」作為現場記錄依據，並搭配專業報告存檔。

• 驗屋通知單

驗屋通知單是建商、驗屋公司與屋主三方溝通的正式文件，

應載明：

1. 驗屋日期與時間
2. 驗屋地點
3. 驗屋項目
4. 現場負責人簽名
5. 復驗日期

通知單具有法律證明效力，建議以書面或電子郵件方式留存備查。

• 驗屋時間限制

一般建商會於交屋前7～10天通知驗屋，買方應於通知後儘早安排第三方驗屋公司。若發現瑕疵，建商須於「交屋日前完成修繕」或簽立「改善保證書」。若未能於期限內完成，買方可要求延後交屋或留置部分尾款。

• 建商驗屋限制有哪些

部分建商會以「公司內部驗收完成」為由拒絕外部驗屋，或限制驗屋時間與儀器使用。依《消保法》第7條，消費者有權選擇第三方檢測單位，建商不得以合約條款剝奪此權利。若建商拒絕，可向地方政府工務局或消保官申訴。

• 新成屋簽約注意事項

簽署新成屋合約前，應特別注意以下重點：

1. 要求增列「第三方驗屋權利」條款。
2. 確認建商提供保固書與修繕承諾書。
3. 檢查建築執照與使用執照是否齊備。
4. 確認付款與交屋條件，避免提前付款未完成驗屋。
5. 附加附件：包含平面圖、配電圖、水電配置表，日後可比對施工誤差。

 

驗屋合同條款的不合理之處

在驗屋標準合約中，有些條款可能對買方不公平。首先，讓我們深入瞭解一下合同中的不合理條款。

1. 免責責任條款：

免責責任條款是最常見的問題之一。這些條款通常允許建商在建築過程中的瑕疵和缺陷方面免責，這可能會使買方在後期發現問題時難以獲得賠償或修復。

2. 變更合同條款：

另一個不合理的條款是「變更合同條款」，這允許建商在施工過程中隨意更改合同條款，而買方則需要接受這些更改。這可能對買方的權益造成嚴重損害，因為他們可能無法預測或控制合同的最終條款。

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法規保護您的權益

為了保護買方免受不合理的合同條款侵害，許多地方政府和法規機構已制定了一系列法律和法規。

以下是一些法規保護您的權益的方式： (目前針對驗屋沒有專法)

1. 消費者權益法：

許多國家都有相關法律，旨在確保建商提供公平和透明的合同條款，並禁止不合理的免責責任。

2. 建築標準法：

一些地方的建築標準法規定了建商在建造房屋時必須符合的最低標準，以確保購房者的安全和滿意。

3. 強制驗屋報告：

有些地方要求建商提供完整的驗屋報告，以確保買方在購屋前能夠全面了解房屋的狀況。

4. 法院判例：

一些先前的法院判例可能為買方提供了額外的保護，特別是在有爭議的情況下。

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鴻宇專家的建議

如果您正在考慮購房，不妨考慮聘請【鴻宇專家】。我們擁有豐富的經驗和專業知識，可以為您提供寶貴的建議和指導，以確保您的購房過程順利且公平。不合理的合同條款不應該成為您購房過程中的障礙，因為有法規和專業人士可以協助您解決問題。

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驗屋並非單純「檢查瑕疵」的動作，而是一項結合法律、工程與消費權益的專業程序。透過標準化的驗屋合約、清楚的檢查表、符合法規的驗收流程，購屋者可大幅降低日後糾紛風險。建議購屋者在簽約前，務必審閱合約條款、確認驗屋公司資格，並保存所有驗屋報告與通知單，以作為未來爭議時的法律依據。若能善用專業驗屋服務，不僅能確保房屋品質，更能為自己的居住安全與投資價值多加一層保障。

然而，通過了解這些不合理條款以及相關的法規和建商限制，您可以更好地保護自己的權益。請確保在簽署合同之前細心閱讀並理解其中的條款，並在需要時諮詢專業的法律意見。購房是一項重大的投資，確保您的權益受到充分保護是至關重要的。

最後，【鴻宇驗屋】隨時為您提供幫助，以確保您的購屋過程順利無阻。無論是解釋合同條款還是提供法律建議，他們都是您值得信賴的夥伴，致力於確保您的購房經驗順利又滿意。購屋是一個重大決策，我們希望您能夠在整個過程中感到自信並安心。

>>> 驗屋費用

 

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