HY鴻宇【驗屋案例】大公開！有哪些重大瑕疵及缺失要注意？

每一間「夢想中的新家」，都值得一場專業驗證！房子交屋的那一刻，看似完美無瑕的牆面、光亮的地磚、穩重的門窗，其實都可能隱藏著潛在風險。許多屋主在入住半年、一年後才發現牆角滲水、浴室積水、電路短路、地坪傾斜，才後悔當初沒請專業驗屋。
事實上，「驗屋」並不是為了挑剔建商或屋主，而是為了保障自己的居住安全與資產價值。每一棟建築，就像人的身體，外表可以裝修華麗，卻可能在結構、水電、防水等環節藏著肉眼看不出的問題。只有透過專業驗屋師的檢測儀器、工程知識與實務經驗，才能在交屋前精準找出隱患，並要求修繕或補償。

在眾多驗屋案例中，我們見過浴室排水逆坡造成長期積水、窗邊密封膠脫落導致暴雨滲水、電線接錯導致電器燒毀，也見過因尺寸誤差導致裝修延誤、牆體歪斜影響家具安裝的狀況。這些問題，如果未在交屋前發現，日後維修責任將難以釐清。
專業驗屋的意義，就是讓屋主「在入住前安心」，讓問題「在變成災難前被解決」。這不只是檢查，而是一場對品質、誠信與居住安全的終極把關。

驗屋案例與成功案例

• 新成屋｜「漂亮外觀」最容易藏的 6 類風險

1. 牆地面：批土不平、陰陽角跑偏、磁磚空鼓（特別是大板磚與濕區）。
2. 門窗系統：五金鬆動、門框不正、窗框未打發泡劑或打膠不連續，導致風切聲與滲水。
3. 防水：陽台、窗台、衛浴淋浴區與管根未做增強，積水測試超時。
4. 水電：插座接地缺失、迴路負載配置不均、弱電箱配管擠壓；水壓不足或瞬間壓降。
5. 施工瑕疵：天花裂縫、收邊條咬合不良、矽利康污染與斷點。
6. 公設：機房噪音、排煙不良、坡道逆坡積水、緊急照明或消防標示缺漏。

成功關鍵：交屋前以「空鼓圖＋水平雷射紀錄＋積水時間表」三件套，搭配缺失定位圖。建商一次修畢、一次複驗通過，避免入住後返工。

• 中古屋｜「隱性老化」與「二次裝修」的雙重考題

1. 電氣系統：鋁線遺留、接頭烙痕、回路未分離（冷氣/廚電/浴室同回路）。
2. 管路：鍍鋅管鏽蝕、落水管油脂結塊、陽台排水回堵。
3. 結構與滲水：樑柱剪力牆裂縫類型判讀、壁癌連續性與來源追跡（窗台、外牆、管道間）。
4. 木作地坪：含水率過高、踢腳線發霉、空鼓踩踏聲。
5. 屋頂露臺：防水斷點、收邊金屬熱脹冷縮未留伸縮縫。

成功關鍵：做「熱像掃描＋含水率網格化量測＋24–48 小時滲水追蹤」，搭配屋況等級分級（A/B/C/D）與估價級距，買方得以重議價或設定保留款。

• 預售屋（交屋時）｜「契約落差」與「尺寸誤差」最常引戰

1. 規格落差：建材型號替換、玻璃厚度/門片材質降級、五金品牌變動未告知。
2. 空間落差：非承重牆位置偏差、樑下高度與樣品屋不同。
3. 尺寸誤差：淨寬/淨高不足，影響家電與系統櫃安裝。

成功關鍵：以丈量報告（含三角檢核）＋契約規格對照表為主攻，搭配「扣款/保留款」條件，確保落差有實質修正或金額補償。

• 驗屋糾紛案例與處理心法

1. 案例一｜積水與滲水來回扯皮：建商主張是使用造成。處置：以「封水試驗紀錄（起訖時間/水位照片/測點）」＋「含水率曲線」證明防水層失效；書面限期改善並保留複驗權。
2. 案例二｜尺寸不足影響裝修：廚房淨寬小 3 cm 無法安裝洗碗機。處置：提出設計圖＋丈量圖比對契約，要求局部拆砌或現金補貼，並列入保留款條件。
3. 案例三｜電壓不穩燒壞家電：以 24 小時電壓記錄器蒐證，佐以配電盤迴路不當配置報告，要求改善並賠償損失。

• 何謂「重大瑕疵」？

1. 安全性：結構受力構件裂縫、鋼筋外露、樑柱變形；電氣短路、接地缺失導致觸電/起火風險。
2. 功能性：防水失效導致滲漏、排水逆坡/回堵、門窗嚴重滲風入水、消防設備失效。
3. 契約性：與契約規格/樣品屋差距明顯且影響使用或價值。
4. 持續性：瑕疵非一次性，具持續或再發風險（例如外牆系統性滲水）。

重大瑕疵通常需以「量測證據＋照片＋測試流程紀錄」來成立，避免流於主觀。

• 驗屋常見缺失與「可量化」實例對照

1. 磁磚空鼓：以空鼓槌全幅掃描，圖上標註面積％；>10% 或落在濕區/行走動線，列優先改善。
2. 地坪找平：2 m 直尺容許差（依標準/契約），凡超出以自流平或重做拋光處理。
3. 門窗滲風滲水：以紙帶/煙霧測氣密、定點淋水測水密（時間與流量紀錄），膠體必須連續無斷點。
4. 水壓/流量：進屋端與末端同時記錄；熱水首出時間＞30 秒者檢討管徑/迴水。
5. 電氣：接地電阻測試、插座線序筆逐孔檢、回路辨識與負載分配表。
6. 浴廁積水：放水 5–10 分鐘，觀察 3 分鐘內應見乾區乾涸；逾時為逆坡或排水瓶頸。

驗屋流程與工具

• 五階段流程

1. 文件前置：契約規格、建材表、竣工圖、使用執照、公共設備清冊。
2. 現勘量測：水平垂直、尺幅、角度、含水率、熱像、空鼓、坡度。
3. 系統測試：給排水、電氣、門窗氣密水密、消防、機電設備試運轉。
4. 證據建檔：缺失定位圖、測試影片、時間戳、數據表。
5. 報告與複驗：缺失分級與修繕建議、限期改善函、複驗驗收與結案。

• 專業工具清單

雷射水平儀、2 m 直尺、角度尺、空鼓槌、含水率儀、熱像儀、照度計、分貝計、水壓表、流量計、煙霧筆、線序測試器、接地電阻表、熱像攝錄裝置、淋水設備、無人機（外牆/屋頂巡檢視需要）。

 

大樓驗屋與「丈量」關鍵

• 公設核對：機房、消防、排煙、避難層、坡道、雨庇與女兒牆；注意噪音與逆坡。

• 權狀 vs 實測：室內淨寬/淨高/樑下、浴廁設備口、家電位；實測報告需有三角檢核與誤差率。

• 常見爭點：管井侵占、樑位偏差影響系統櫃、窗框尺寸與安全欄桿高度。

 

如何選擇驗屋公司與驗屋師

• 驗屋公司評選 6 指標

1. 獨立第三方：與建商零利害關係。
2. 證照與責任：具工程/建築背景與責任保險。
3. 儀器等級：熱像、接地、氣密/水密相關設備齊全。
4. 報告品質：缺失定位圖＋數據表＋修繕建議＋複驗機制。
5. 公設能力：可處理機電/消防/外牆等專業項目。
6. 聲譽口碑：案例透明、回饋真實、複驗通過率高。

• 驗屋師專業面試題

1. 曾處理過的重大瑕疵案例與蒐證方法？
2. 你的積水/淋水/含水率標準與判讀門檻？
3. 報告多久交付？複驗如何安排？修繕建議是否具體到工法與材料？

驗屋費用 (需現場估價為主)

1. 新成屋（大樓/華廈）：NT$800元–1,200元/坪以上；公設另計。

2. 中古屋（視老化程度）：NT$1,000元–1,500元/坪以上；加做熱像與長時監測另計。

3. 透天/整棟：NT$15,000元–30,000元以上（依樓層、屋齡、屋頂/外牆檢測範圍）。

4. 複驗：通常為首次報價的 20–40% 或定額。

重點不是「越便宜越好」，而是能否用證據降低你未來的維修成本與糾紛機率。

延伸閱讀：中古屋、新成屋及預售屋的【驗屋流程】？

 

驗屋法規與權益 (目前驗屋沒有專法)

1. 民法瑕疵擔保：交屋後發現隱藏或重大瑕疵，可主張修繕、減價、解除或損害賠償（依個案與時效）。
2. 建築技術規則/住宅相關規範：作為工程品質與安全對照。
3. 消費爭議處理：保留書面往返、缺失清單、修繕證明；必要時申訴調解或委任律師。

• 驗屋重要建議

1. 時機：新成屋於交屋前 7–14 天；中古屋在議價/簽約前即先檢。
2. 保留款：與代銷/建商談定保留款至複驗通過；缺失重大者可比照修繕進度分批撥付。
3. 書面化：缺失清單請求「工項、材料、完工日」三明確；每一點都要有「完成照片」與「測試再證明」。
4. 複驗必做：修繕後的風險反彈比你想像的高，複驗是關門球。
5. 裝修銜接：丈量在複驗通過後進場，避免二次拆補。

• 書面通知（範例摘要）

  主旨：關於貴案 X 棟 X 樓之缺失改善與複驗安排
  說明：依 X 年 X 月 X 日驗屋報告，缺失項目共計 X 項，請於 X 日前完成下列修繕（附缺失表與照片編號）。完成後請提供「施工照片與材料證明」，並於 X 日安排複驗。逾期將依契約保留款條款辦理或另行尋求法律救濟。

• 驗屋推薦與服務主張

1. 專業量測系統：熱像掃描、含水率網格、電氣回路負載圖。
2. 極致報告力：缺失定位圖＋工法建議＋複驗追蹤表，方便與建商對焦。
3. 談判友善：提供「保留款條件」與「修繕條文」文字範例。
4. 大樓/透天/中古全域能力：公設與機電、外牆與屋頂、管道間與消防皆可檢。
5. 時程效率：通常 24–72 小時交付報告，複驗排程彈性。
6. 售後顧問：裝修前與設計端協作，避免二次返工。

• 驗屋分享（給屋主的心態與節奏）

1. 把驗屋當成「投資的最後一道風險閥」。
2. 所有口頭承諾都要變成「影像＋數字＋文字」。
3. 不急著收鑰匙、不急著進場；先讓證據說話，再讓修繕說話。
4. 好的驗屋，會讓你買得更安心、住得更久、轉手更漂亮。

 

新手必知的驗屋案例趨勢

驗屋是購房過程中的一個關鍵步驟，它有助於確保您所購買的房屋沒有潛在的問題或隱藏的缺陷。然而，近3年來，驗屋案例的趨勢發生了一些變化，這些變化可能會對新手造成挑戰。以下是一些您需要了解的關鍵趨勢和建議，以確保您的房產投資是明智的：

現代驗屋師越來越多地使用高科技工具，如

• 熱成像相機

• 無人機

以檢測房屋的隱藏問題。這些工具能夠快速而精確地識別潛在的缺陷，新手應確保他們聘請的驗屋師具有這些現代工具的專業知識。

延伸閱讀：驗屋注意事項有哪些？

 

如何避免驗屋爭議(案例)和不合理報價

• 驗屋案例報告的詳盡性

驗屋報告應該包括所有檢測到的問題和建議的修復方法。新手應該仔細檢查報告，並確保所有問題都得到了充分描述。如果您發現報告過於模糊或不清晰，應要求驗屋師提供更多詳細信息。

• 隱藏的缺陷

有些房屋問題可能在外表上看不出來，需要專業的驗屋師來檢測。新手應該與信譽良好的專業人士合作，以確保房屋中的潛在問題得到檢測和處理。不要忽視任何看似微小的問題，因為它們可能暗示著更嚴重的隱藏缺陷。

• 驗屋報價的合理性

驗屋師的報價可能會有所不同，新手應該明白驗屋師的費用結構，以確保他們不被高估。請記住，價格過低的報價可能意味著缺乏專業知識或不足夠的經驗，這可能會影響報告的準確性。

• 專業第三方的重要性

雇用經驗豐富的、無利益衝突的第三方驗屋師是非常重要的，他們能夠提供客觀的意見，有助於避免潛在的爭議。不要依賴賣方或買方提供的驗屋報告，因為這可能導致利益衝突。

• 法律法規的了解

不同地區可能有不同的法律法規，涉及驗屋和購房程序。新手應該瞭解當地的法律要求，以確保他們的購房交易合法合規。

• 長遠考慮

除了眼前的問題，新手還應該考慮房屋的長遠價值和潛在的升值潛力。這需要對當地房地產市場有深入的了解，以及對房屋的投資價值有清晰的視野。

延伸閱讀：驗屋費用怎麼算？

一場驗屋，決定十年的居住品質！在所有驗屋案例中，有一個共同的真相：早一步發現問題，就能少十倍的麻煩與花費。
專業驗屋的核心價值，不僅是檢測，更是「讓房子說實話」。透過詳細報告、照片紀錄與數據佐證，屋主能以科學與法律的雙重依據，保障自己的權益。從新成屋的施工品質、中古屋的老化狀況，到預售屋交屋的契約落差，只要交由具備專業背景與公信力的驗屋團隊執行，就能讓整個流程透明、公正、可追蹤。

若你正準備收屋或驗收預售屋，【鴻宇驗屋】建議你把驗屋當作「必要程序」而非「選擇性服務」。
我們以精密儀器、專業經驗與工程標準，幫你檢測每一個細節——從水平垂直、空鼓水壓、窗框密封到電氣安全——完整出具報告與修繕建議，確保房屋交付品質符合標準。

驗屋，不只是找問題；
它是一種責任，一種對家的承諾，也是一場為「未來十年安心」所做的投資。

>>> 驗屋費用

 

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