什麼是【驗屋法規】？台灣有驗屋專法嗎？誰能協助你驗屋？

驗屋不只是檢查，更是法律與保障的開始~

買房是一輩子的重要決定，花了幾百萬甚至上千萬，當然希望住進去的那一刻，不會遇到漏水、壁癌、電路短路或隔音不良的問題。
這就是「驗屋」存在的意義。它不只是走走看看，而是一項專業的檢測過程，目的是確認房屋是否符合建築安全規範、契約內容，以及應有的使用品質。不過，多數人會疑惑：「台灣有沒有明確的驗屋法規？」、「驗屋師是不是有執照？」、「建商拒絕第三方驗屋，消費者能怎麼辦？」
事實上，驗屋在台灣目前仍屬於一個「制度正在成熟中」的領域，雖然沒有單一專法，但仍有明確的法律依據可循。接下來，我們就一步步說清楚。

台灣目前沒有「驗屋專法」，但有相關法源依據

目前台灣並沒有專門針對驗屋設立的法律，也就是說，沒有「驗屋法」或「驗屋師法」。
任何人若具備一定建築知識或儀器，就能從事驗屋服務，市場上出現的「驗屋師」職稱，其實並非國家考試或專業證照認可的資格。

但這並不代表驗屋是灰色地帶。驗屋的行為與權利，仍可依據以下幾項主要法律與行政規範進行：

一、建築法與建築技術規則

這是建築物安全、防水、隔音、結構等技術標準的根本依據。如果驗屋發現屋況與建築技術規範不符，買方有權要求建商修繕。

二、消費者保護法

房屋屬於商品的一種，若房屋品質與廣告或說明書不符，買方可依消保法要求修理、減價或解除契約。

三、民法第354條瑕疵擔保責任

若建商交付的房屋有瑕疵，買方得請求修繕、減價或解除契約，這是消費者最常用的法律依據。

四、不動產說明書管理辦法

規定建商及代銷應誠實揭露房屋的建築品質、材料、設備與管線，若與實際不符，買方可主張違約。

也就是說，雖然驗屋沒有單獨的「專法」，但消費者仍可依上述法規保障權益。許多糾紛案例中，法院也是根據民法與建築法條文進行判定。

 

誰能執行驗屋？找誰協助最有保障？

驗屋並非只有建商能做。買方完全有權利在交屋前委託「第三方驗屋」來檢查，以下三類專業人士最常協助進行驗屋：

一、第三方驗屋公司

這類公司通常由建築師、土木技師、水電技術士等專業人員組成，擁有專業儀器，例如紅外線熱影像儀、水平儀、含水儀與插座測試器等。他們會針對房屋結構、水電系統、防水、隔音等項目進行全面檢測，最後提供完整的圖文報告。
若驗出問題，驗屋公司也能協助與建商溝通修繕項目。選擇時應注意公司是否具備專業背景、提供正式報告、可開立發票，並有售後複驗服務。

二、建築師或土木技師

對於透天厝、老屋翻新或疑似結構問題的物件，建築師或土木技師能提供更高層級的檢測。他們能判斷建築結構、柱樑穩定性與違建狀況，這對中古屋買家尤其重要。

三、律師或不動產顧問

若驗屋後發現嚴重瑕疵，或建商拒修、推託，律師可依民法瑕疵擔保責任或消保法協助消費者提出主張。律師也能協助檢視買賣契約中的「驗屋條款」，確保建商不能限制買方自行驗屋的權利。

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驗屋時可依據哪些文件與程序？

雖然沒有驗屋專法，但消費者仍可依據以下文件與程序執行驗屋：

一、買賣契約書

預售屋與新成屋契約中通常會約定建商應依規定完成施工與交屋，若未達標準，買方可要求修繕。

二、建築技術規則

可查核建築防水、隔音、消防、安全結構等是否符合規範。

三、使用執照與竣工圖

可對照實際施工狀況與原始設計圖，判斷是否有偷工減料或違建情形。

四、驗屋報告

第三方驗屋公司會出具詳細報告，列出問題項目、照片及修繕建議。這份報告不僅是溝通依據，也可作為後續法律證據。

五、存證信函與法律程序

若建商拒絕修繕或態度消極，應以書面存證信函正式通知，以保留證據並啟動法律程序。

消費者應注意的幾個重點

一、驗屋時間點

最佳時機是「交屋前」，若建商要求「先交屋再驗屋」，消費者應拒絕。交屋前才有議價與修繕談判空間。

二、驗屋權利

建商無權限制買方找第三方驗屋，也不能強制指定特定驗屋公司或縮短驗屋時間。

三、保存紀錄

驗屋照片、報告、通訊紀錄、修繕通知信件等都應妥善保存，以利未來爭議處理。

四、費用分擔

原則上驗屋費用由買方自行負擔，但若驗屋結果顯示建商明顯違反施工規範或契約約定，可再協商修繕與賠償責任。

 

驗屋法規的重要性

驗屋法規是一套旨在確保房屋交易的安全和合法性的法律規定和指南。這些法規旨在保護買家和賣家的權益，確保購房過程是公平和合法的。驗屋師在進行驗屋時必須嚴格遵守這些法規，以確保房屋的狀況得到正確評估。

驗屋法規通常包括以下方面的內容：

1. 房屋結構和安全要求。

2. 電氣和水暖系統的檢查標準。

3. 房屋材料和建造品質的要求。

4. 任何可能影響房屋價值的潛在問題，如潛在的瑕疵或修復需求。

了解這些法規對於買家和賣家來說都很重要，因為它們確保了交易的透明度和合法性。如果您是買家，知道這些法規可以幫助您確保您所購房屋的品質和價值。如果您是賣家，則了解這些法規可以幫助您確保您的房屋符合標準，避免可能的法律問題。

延伸閱讀：驗屋費用怎麼算？

律師在驗屋中的角色

現在讓我們談談律師在驗屋過程中的角色。一般來說，律師在房產交易中扮演著關鍵的角色，但是否需要在驗屋過程中尋求他們的協助取決於具體情況。

律師可以提供以下幫助：

• 法律諮詢：

如果在驗屋過程中發現了任何法律問題，律師可以提供法律諮詢並指導您應該如何應對。這包括處理潛在的法律糾紛或合同爭議。

• 文件審查：

律師可以幫助您審查和理解與房產交易相關的文件，確保您的權益得到保護。這包括購銷合同、驗屋報告和任何法律文件。

• 交易順利進行：

律師可以確保交易順利進行，並協助處理所有法律程序，包括申請抵押貸款和過戶。

延伸閱讀：驗屋注意事項有哪些？

 

如何選擇合適的驗屋師？

選擇一位合適的驗屋師對於成功的房產交易至關重要。以下是一些選擇合適驗屋師的提示：

1. 專業認證：確保驗屋師擁有相關的專業認證和資格，這可以確保他們具備必要的專業知識和技能。

2. 經驗：選擇一位有豐富經驗的驗屋師，他們對當地市場和法規有更深入的了解。

3. 口碑：查閱驗屋師的口碑和評價，了解他們以前的客戶的經驗如何。

4. 價格：比較不同驗屋師的價格，確保價格合理並符合您的預算。

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